САЙТ Павла
Главная
Схемы Ветрогенераторы Собаки Стройка Книги О сельском хозяйстве и прочем


О строительстве традиционном и не очень. Статьи 1-99.--->
О строительстве традиционном и не очень. Статьи 100-199.

Подсказки жилииспектора. Правильная оценка выставляемого на продажу жилого дома.

Р.Кодвелл(США)

Независимо от того, покупаете или продаёте вы дом, есть несколько принципиальных вещей, которые необходимо знать до заключения сделки. За рубежом для оценки недвижимости имеется специальная служба жилищных инспекторов, которые обследуют строение и дают объективное заключение о его состоянии.

Интересные и поучительные советы одного из американских инспекторов могут пригодиться и нашим гражданам для правильной оценки выставляемого на продажу жилого дома.


Я знаю, что люди, продающие дом, не всегда рады моему визиту. Не лично, конечно, моему, а визиту именно жилищного инспектора. И всё потому, что жилинспектор обязательно найдёт несколько изъянов в продаваемом строении. И заключение по результатам осмотра может сорвать сделку по продаже дома, изменив его стоимость на несколько тысяч долларов. Но с другой стороны объективная оценка станет стимулом для исправления недостатков, что повысит качество строения и безопасность дальнейшего проживания в нём.

Как и большинство инспекторов, я зачастую сталкиваюсь с вопиющими недостатками, которые иногда приводят меня в полное смятение. Бывает, что водопровод держится на липкой ленте, электрощиты имеют опасно перегруженные плавкие предохранители, ослаблены лаги и балки из-за небрежно протянутых труб и воздуховодов и т.д. А у домов (независимо от того, выставлены ли они на продажу или нет) не должно быть подобных недостатков.

Некоторые неисправности не очень серьёзны. Но со временем даже самые маленькие дефекты могут привести к большим неприятностям, если их не устранить сразу, что можно сделать достаточно легко и обойдётся это не очень дорого. Заключая сделку, люди могут узнать от жилищного инспектора, что надо делать. Я расскажу о нескольких проблемах, которых могло и не быть, если бы в самом начале строительства дома к его возведению рабочие отнеслись внимательнее.

Подводка электросети.

Однажды я был вызван на обследование дома, где силовой кабель после снижения со столба проходил в земле и попадал в дом через оконный проём. Более того, часть его изоляции изгрызла собака хозяина. И это было первое замечание, которое я сделал продавцу дома.

Обнаружив дефект изоляции входного кабеля (через изодранную оплётку обнажился провод нейтрали), я затем тщательно осмотрел и входную разделочную коробку. Проверил прочность крепления её к стене и целостность герметизирующего уплотнения из резины. Герметизация должна обеспечивать водонепроницаемость входа кабеля в коробку. Со временем она может нарушиться, и вода, попадая внутрь, вызовет коррозию клемм или даже короткое замыкание. Кроме того, клеммы этого узла ввода должны соответствовать мощности установленного в доме раздаточного щитка. Обычно через круглую входную коробку подаваемый на щиток ток должен быть менее 60 А.

Коробка, к клеммам которой подключён электрокабель, плохо прикреплена к стене.

Рис 1
Коробка, к клеммам которой подключён электрокабель, плохо прикреплена к стене. Кроме того, эта маленькая входная коробка рассчитана на ток в 60 А и через неё нельзя запитывать раздаточные щитки, рассчитанные на 150 или 200 А


Однако бывает и так, что далее обнаруживаешь щиток на 150 или 200 А. Вывод один — кто-то смонтировал электросеть незаконно, без предварительного согласования и разрешения. В результате возможна опасная ситуация, так как щиток нагружают током большим, чем тот, на который рассчитаны входная коробка и подводящий кабель.

Определение состояния несущих стен

Независимо от того, повреждена ли внешняя отделка за время эксплуатации здания или она просто была плохо выполнена, владелец дома постарается для быстрой продажи здания придать ему приличный вид. Новая краска скроет много дефектов. Поэтому для обследования я использую шило, которым проверяю, имеются ли гниль, расслоения обшивки, отслоение краски и трещин. Особое внимание нужно уделять местам, где лицевая обшивка примыкает к стене, её каркасу или, например, к дымоходу камина.

Я тщательно осматриваю места, где проделаны отверстия для труб водопровода, электропроводки, телефонной линии или других коммуникаций. Через них воде проще всего попасть в дом. И чаще всего именно эти отверстия становятся очагами загнивания древесины.

Просачивающаяся вода сильно повреждает комбинированную чистовую обшивку на основе ДВП и отделку некоторыми типами не стойкой к влаге штукатурки. Штукатурка на многих домах пропускает воду к стойкам каркаса стены, что приводит к загниванию деревянных деталей. Часто это проявляется в домах, отделанных штукатуркой на синтетической основе. Вода пропитывает её, и материал долго остаётся сырым. Если это происходит, то внутри дома за штукатуркой можно сразу увидеть гниль и плесень. Однако снаружи её не видно. Поэтому я считаю, что для ревизии оштукатуренного дома лучше покупателю дома пригласить специалиста, у которого есть опыт и инструменты для точной оценки, в каком состоянии находится конструкция под штукатуркой.

Пропускающие воду неплотные стыки и треснувшая краска наружной отделки стен

Рис 2
Пропускающие воду неплотные стыки и треснувшая краска наружной отделки стен, сделанная по чистовой обшивке каркаса из ДВП, сигнализирует о том, что под ней влажный материал загнивает

При осмотре оштукатуренного дома будьте особенно внимательны.

Рис 3
Осторожнее со штукатуркой! При осмотре оштукатуренного дома будьте особенно внимательны. На наружных стенах состояние штукатурки с синтетическими компонентами может казаться хорошим. Но это не значит, что под ней элементы конструкции находятся в хорошем состоянии

Осмотр свесов крыши и состояния кровли с земли

Все кровельные материалы страдают от воздействия солнечных лучей, ветра, дождя и снега. Поэтому надо тщательно проверить состояние крыши, а это не всегда легко сделать. Обычно из соображений безопасности я не рискую лазить на крышу.

Хороший вариант обследования крыши, фартуков и дымовых труб — осмотреть их издали через бинокль. Если крыша мне не нравится, я ставлю стремянку и осматриваю вызывающие сомнение места поближе.

Кроме осмотра гонтов или плиток кровли, я проверяю, не искривлён ли конёк и не похож ли настил крыши на поверхность взволнованного озера. Эти дефекты крыши свидетельствуют о том, что настил крыши слишком тонкий, гнилой, либо расслоился.

Волнистая кровля свидетельствует о том, что подстилающее покрытие — слишком тонкое или оно начинает гнить или расслаиваться

Рис 4
Волнистая кровля свидетельствует о том, что подстилающее покрытие — слишком тонкое или оно начинает гнить или расслаиваться. О том же свидетельствует и просевший конёк


Часто крыша протекает у основания трубы, если фартук вокруг неё имеет дефекты. Через бинокль можно увидеть явные признаки повреждения, но, тем не менее, при осмотре дома изну три я на чердаке дополнительно проверяю состояние крыши и трубы.

Осмотр фундамента

Если земля под основанием фундаментов просела, то фундаменты могут иметь трещину или полностью сломаться. В домах с фундаментами из кирпича, блоков или природного камня иногда обнаруживаются трещины, идущие по швам кладки стен. Это происходит из-за разрушения фундаментов или смещения их основания. Я не обращаю внимания на мелкие трещины (это признак старости дома), а ищу длинные вертикальные или горизонтальные разломы, образующие глубокие непрерывные трещины — признак строительных пороков.

Пучение и неустойчивость грунта, насыщенного водой, — вот главная причина деформации блочных фундаментов и разрушения их кладки по швам.

У кирпичных фундаментов — та же проблема, как и у блочных, но дополнительно ещё надо проверить и сам кирпич. Кладка из кирпича должна быть прочной по определению, но лучше все-таки присмотреться к фундаментам из старого или бывшего в употреблении кирпича. Я обращаю внимание на малейшие признаки разрушения кладки и проверяю её прочность с помощью металлического прута с заточенным концом.

Хотя маленькие трещины по стенам и могут быть, но сплошные трещины в старой кладке сигнализируют о том, что фундамент и его подошва просели

Рис 5
Хотя маленькие трещины по стенам и могут быть, но сплошные трещины в старой кладке сигнализируют о том, что фундамент и его подошва просели

Контроль состояния водонагревателей

Есть в доме много приборов, которые надо проверить. Но я уделяю особое внимание водонагревателям. Каждый из них должен иметь предохранительный клапан, сбрасывающий избыточное давление, и автоматический регулятор температуры. Совершенно необходим и клапан давления, поскольку он — последняя защита от взрыва. Если терморегулятор и клапан сломаны, вода будет нагреваться до кипения и давление пара разорвёт водонагреватель. И взрыв может быть весьма разрушительным. Исправный же клапан сработает и сбросит давление до безопасной величины, что предотвратит более серьезное повреждение.

На каждом водонагревателе должен быть предохранительный клапан, срабатывающий при повышении давления в баке.

Рис 6
На каждом водонагревателе должен быть предохранительный клапан, срабатывающий при повышении давления в баке. Наличие его — очень важное условие для безопасной работы любого водонагревателя. Сливная трубка от этого клапана не доходит до пола на несколько сантиметров

Изоляционный чехол на водонагревателях помогает сохранить тепло, но он может препятствовать правильной работе предохранительного клапана

Рис 7
Изоляционный чехол на водонагревателях помогает сохранить тепло, но он может препятствовать правильной работе предохранительного клапана


Раньше на баках водонагревателей такие клапаны не устанавливали. Их размещали на трубопроводе горячей воды. Если мне встречался такой вариант, то это служило сигналом, что этот клапан, возможно, установлен очень давно и не может правильно работать. В этом случае инспектор должен убедиться, что на современных нагревателях клапан установлен на положенном месте, а отводная трубка от него заканчивается на высоте нескольких сантиметров над полом.

Стоит ли для проверки исправной работы поднимать ручку на предохранительном клапане, чтобы сбросить немного горячей воды? Нет. Я считаю, что в этом случае вы рискуете вызвать постоянное подкапывание воды или вообще заклините весь механизм. Я только убеждаюсь, что клапан герметичен и установлен правильно. Теплоизоляционные чехлы на теплонагрева-телях также не должны препятствовать перемещению ручки предохранительного клапана.

Источники пожара «прячутся» в гараже

Пары бензина, разлитое масло, полупустые банки с краской, растворителем и недостаточная вентиляция гаража, примыкающего к дому, — реальная угроза возникновения пожара. Поэтому соседние жилые помещения должны быть защищены от огня. Противопожарные нормы в разных штатах США различаются. Однако как ни велики эти различия, везде требуется, чтобы в доме с пристроенным гаражом была огнестойкая перегородка, выдерживающая воздействие открытого огня в течение 1 часа.

Гараж — особо пажароопасное помещение.

Рис 8
Гараж — особо пажароопасное помещение. Даже отдельно стоящий гараж, соединённый с домом переходом, требует устройства огнестойкой перегородки между гаражом и жилой частью дома


Кроме того, в гараже необходима и огнеупорная дверь. Часто местными строительными нормами со стopоны гаража в качестве противопожарной двери допускается дверь, обшитая металлом. Но даже если она и есть, трудно определить, соответствует ли требованиям огнестойкости сама стена. Поэтому мы всегда, сняв крышку розетки, смотрим, соответствует ли стена противопожарным требованиям.

Гараж под домом — распространённый вариант. В этом случае должен быть огнестойким потолок. Если же отдельно стоящий гараж соединён с домом переходом, то тогда стена гаража перед переходом и дверь из него должны быть огнестойкими.

Осмотр воздушной системы кондиционирования

Осмотр дома с принудительным воздушным обогревом и охлаждением я начинаю с воздуховодов. Проверяю не только их исправность, но и не находятся ли они под электрическим напряжением.

Для объяснения этих на первый взгляд странных действий я приведу пример. Однажды я проверял дом, который мой приятель построил сам. Он упомянул о непонятном явлении. В темноте ему показалось, что воздуховоды светятся. При внимательном осмотре мест соединения отдельных секций я кое-где нашёл какие-то подпалины. Когда я подвигал прослабленные секции воздухоотвода, то заметил слабые электрические разряды. Проблема была с проводом нейтрали, который уложили по металлическому коробу. На этом проводе оказалось достаточно высокое напряжение.

По воздуховодам обогрева помещений может течь не только горячий воздух, но и ток из-за небрежной прокладки нулевой фазы электропроводки.

Рис 9
По воздуховодам обогрева помещений может течь не только горячий воздух, но и ток из-за небрежной прокладки нулевой фазы электропроводки. При осмотре подвала с установкой воздухонагревателя прежде всего желательно проверить тестером, не находятся ли воздуховоды под напряжением


Поэтому теперь я всегда начинаю проверку системы воздуховода с измерения напряжения между металлическим кожухом и землей. Оно должно быть равно 0. Если напряжение — около 20 В, то воздуховоды надо заземлить. Если это напряжение — около 50 В, то это свидетельствует о неисправности электропроводки или самого кондиционера и надо принимать меры, чтобы избежать поражения током.

Проверка состояния сливов сантехприборов

Умывальники, мойки в кухне и ванны эксплуатируются интенсивно и, следовательно, их сифонные сливы являются самыми нагруженными. При их протечках обычно намокают и гниют днища шкафчиков и даже коробится пол под ними.

Осмотр саноборудования я начинаю с кухонной раковины и выясняю, как быстро сливается из неё вода. Полная воды раковина должна сливаться менее чем за минуту. Если слив слаб или его совсем нет — это свидетельствует о засорении сифона или канализационной трубы.

Современные канализационные трубы из пластика могут со временем потерять прочность, особенно если по ним течёт горячая вода. Кроме того, если их опоры находятся слишком далеко друг от друга (даже, если расстояние между ними и соответствует норме), трубы начнут прогибаться. В результате в низких местах скапливаются пищевые отходы, которые со временем станут препятствием стоку.

Редко установленные опоры пластиковой канализационной трубы — гарантия засора дренажной магистрали из-за её провисания.

Рис 10
Редко установленные опоры пластиковой канализационной трубы — гарантия засора дренажной магистрали из-за её провисания. В её нижней точке будут собираться нерастворимые частицы мусора. Опоры труб должны быть расположены по крайней мере с шагом 1,2 м


Засор можно определить по звуку, слегка постучав по трубе чем-нибудь тяжелым, например, газовым ключом. Если труба — с засором, то звук будет глухим, а если пустая — звонким.

Я также прислушиваюсь, как вода течёт по сливу. «Бульканье» может возникать при засоре вентиляционного стояка канализации, но чаще оно свидетельствует о частичном засорении магистрали.

Надёжность водоснабжения дома

В городах жилые дома снабжаются водой из водопровода, и её всегда хватает для различных нужд. Сельские же дома обычно зависят от колодцев, дебет которых часто бывает очень ограниченным.

В районе, который я инспектирую, дебет воды (скорость наполнения колодца) — обычно 4...5 л в минуту. Хотя водоснабжение и находится вне компетенции жилищного инспектора, но для покупателя дома этот вопрос очень важен. Поэтому около бака водонагревателя я обычно ищу крайне необходимый при этих обстоятельствах автоматический выключатель, который при низком давлении останавливает насос, а также ещё и датчик отсутствия нагрузки. Первый из этих приборов выключает насос, если воды в скважине нет и давление в системе падает ниже 0,5 атм. Второй (датчик отсутствия нагрузки) — измеряет потребляемый электродвигателем насоса ток. При отсутствии воды падает нагрузка на мотор и потребляемый ток также резко уменьшается. Прибор воспринимает это падение тока и отключает подачу электроэнергии. Если в колодце вода есть всё время, эти приборы не нужны.

Отсечной выключатель по давлению и датчик отсутствия нагрузки у магистралей насоса подачи воды как бы подсказывают, что дебит воды в колодце недостаточен

Рис 11
Отсечной выключатель по давлению и датчик отсутствия нагрузки у магистралей насоса подачи воды как бы подсказывают, что дебит воды в колодце недостаточен для бесперебойного снабжения всех потребителей в доме

Контроль наличия устройств защиты водопровода от загрязнения

Иногда небрежный монтаж трубопроводов в доме может привести к попаданию грязной воды в чистую — водопроводную, что может испортить питьевую воду.

Обратный клапан, установленный на входной трубе водопровода

Рис 12
Обратный клапан, установленный на входной трубе водопровода, не даёт противотоку грязной воды из домашней магистрали попасть в колодец или муниципальную сеть водоснабжения


Эту проблему можно решить, установив обратный клапан на основной магистральной линии подачи воды. Такой клапан не позволит воде течь из домашней системы в магистральный трубопровод.



www.master-sam.ru «Дом»7'08


 
 


© 2023 - Altay-Krylov.ru («как заработать в деревне» или «как выжить в деревне»)